创新论文之“新时代党建引领物业管理融入社区治理实践经验研究”

为深化政法智能化建设，加强“智慧治理”“智慧法院”“智慧检务”“智慧警务”“智慧司法”等信息平台建设，深入实施大数据战略，实现科技创新成果同政法工作深度融合。法制日报社已连续举办了六届“政法智能化建设技术装备及成果展”。

作为装备展配套活动，法制日报社于今年3月继续举办了2023政法智能化建设创新案例及论文征集宣传活动，活动征集了“智慧治理”“智慧法院”“智慧检务”“智慧警务”“智慧司法”创新案例、方案、产品、论文，6月25日结果揭晓发布。入选的各类创新案例、方案、产品、论文在7月10日至11日举办的成果展上进行了集中展示，并已编辑整理成册——《2023政法智能化建设创新案例及论文汇编》。

该汇编分为智慧治理篇、智慧法院篇、智慧检务篇、智慧警务篇、智慧司法篇五个篇章，为政法信息化、智能化建设提供及时、准确、 实用的资讯信息与经验观点。

应广大读者要求，我们特开辟专栏，分别将部分创新案例、创新方案、创新产品、创新论文进行展示，敬请关注！

以下推出的是《智慧治理篇 | 创新论文之“新时代党建引领物业管理融入社区治理的实践经验研究》

新时代党建引领物业管理融入

社区治理的实践经验研究

——以深圳市坪山区住宅物业小区党支部引领下的“业委会 物业服务企业”治理模式为例

张宗武 刘佐鹏 彭腾龙 李燕辉

中共深圳市坪山区委政法委员会

【摘 要】：“社区是党和政府联系、服务居民群众的‘最后一公里’，要健全社区管理和服务体制，整合各种资源，增强社区公共服务能力。”近年来，坪山区深入贯彻落实关于创新基层社会治理的新理念新思想，以推进党建引领物业小区治理标准化为抓手，加强住宅物业小区党的建设，把小区党组织建设为引领业主委员会、物业服务企业、居民群众积极协同参与小区治理的坚强组织，将群众大大小小问题诉求解决在源头末梢，以党建为引领实现基层善治，维护国家安全和社会稳定。

【关键词】：党建引领 物业管理 业委会 住宅物业小区 治理

住宅物业小区不仅是群众生产、生活、活动的基本单元，也是基层社会治理的最基础单元。近年来，坪山区在住宅物业小区先行探索党建引领“业委会 物业服务企业”治理模式，深入贯彻关于党建引领基础治理的重要论述，严格落实深圳市“支部建在小区上”部署要求，取得一定成果，相关经验获时任省委副书记、市委书记王伟中同志批示肯定，市委组织部在坪山召开现场会进行推广。近期，区委政法委会同区住房和建设局、区信访局、区政务服务数据管理局等多部门参与成立专题调研组，深入学习关于基层党建和基层治理重要论述以及对广东、对深圳系列重要讲话和重要指示批示精神，实地走访了全区6个街道24个社区，召集住宅物业小区党支部书记、业委会成员、物业经理代表及街道社区相关党员干部，分别召开6场座谈会听取意见建议，全覆盖面向全区45个已入伙小区业主发出调查问卷1352份，并梳理借鉴全国、省、市实践经验，在充分研讨基础上形成调研报告。

一、我区住宅物业小区治理基本情况

当前，坪山城市更新加速，社会形态变迁，基层社会治理面临新挑战。伴随着大规模的城市更新和城中村改造，地铁14、16号线及云巴专线的相继开通，坪山区社会形态面临三大变化：一是居民生活空间的变化。城市更新过程中，大量自建房被拆除，越来越多的居民从原来的村落迁至城市小区居住，实现“上楼”。二是居民阶层结构的变化。随着城市更新和经济结构转型，跨城区交流频密，劳动密集型工厂大量迁出，低端产业劳动人口不断减少，花园小区建设吸引较多高素质人口入住。未来坪山区人口结构将逐渐由“原住民 外来务工人员”向“原住民 中产阶级”转变。三是社区治理主体的变化。与小区相伴而生的物业公司、业主委员会等，均是小区治理不可或缺的新兴主体，社区治理主体更加丰富多元且面临的矛盾诉求更加直接并难以解决。

（一）以住宅物业小区为载体推动构建共建共治共享社会治理格局是一项迫切的任务。坪山区住宅物业小区已成为城区板块的基本单元、基层治理的重心。当前，坪山城市更新加速，大量自建房被拆除，各类住宅物业小区如雨后春笋般涌现，越来越多的居民从原来的村落迁至城市小区居住，实现“上楼”。截至2022年底，在商品房项目方面，全区在管商品房项目合计75个，其中在建在售项目21个，在建待售项目12个，已交付项目45个。很多社区工作站面临服务半径过大、服务人口过多、服务力量不足等问题，住宅物业小区治理领域的很多诉求未能在源头上得到及时解决，信访案件数量在不断攀升，2021年全区涉住宅物业小区民生诉求事件3540宗,平均每个小区事件数79宗，同比增长85.53%；全区信访案件约806件，其中规划住建类327件，占比40.5%。随着旧改的深入推进，住宅物业小区的快速增加，对原有体制内的社区党委、工作站、居委会、股份公司等旧的治理主体提出了更高的要求。面对这些问题，区委反复斟酌，探索从区级层面，加强党建引领，完善基层社会治理体系，健全共建共治共享的基层社会治理机制，推动社会组织、物业公司、企业商铺、小区业主等社会力量共同参与、共同治理，提升社区治理效能。

（二）支部建在小区的前期探索为党建引领“业委会 物业企业”协同共治夯实了根基。在商品房小区方面，目前全区有45个已入伙住宅物业小区（含保障房小区），已全部成立党支部，组建率达100%；全区45名小区党支部书记，有25名为小区业主，其余为社区党委选派人员担任。全区45个已入伙住宅物业小区，符合成立业委会条件的小区34个，已成立业委会19个，占比56%；符合成立条件但未成立业委会的小区有15个，有9个已开展筹备工作，其余6个小区因信访问题较多、成立业委会意愿不强等原因暂时没有实际开展筹备工作。有11个不满足成立业委会条件的小区。在成立业委会过程中，注重推进与党支部的“双向进入”，已成立的19个业委会中，主任为党员的有8名，实现党支部书记和业委会主任“一肩挑”的有6名，业委会中平均党员比例为51%，党员占比超过50%的小区有6个。

二、成效做法

（一）率先探索“支部建在小区上”，初步形成了“有事找党支书”的氛围。按照应建尽建原则，全区45个已入伙住宅物业小区（含保障房小区）全部成立党支部，4个物业服务企业建立党支部，积极发动50余名党员担任楼栋长，率先把党的组织和工作覆盖到小区的每个角落，为全市“支部建在小区上”文件出台提供了鲜活经验。目前，小区党支部通过参与教育学位（比如开展学位需求调研、邀请教育部门人员前来宣讲）、小区服务（比如小区舆情管控、垃圾分类、与相关部门的沟通联系）等关键小事、民生大事，有问题困难找支部、找书记成为共识。京基御景花园小区党支部成立后，协助解决了南方中集环保污染问题被列入中央环境保护督察“回头看”情况，主导完成了全市规模最大、速度最快的更业物业案例，整个小区上访案件和群体性事件零发生、居民投诉下降53%。

（二）聚力打造“坪山样板”，为破解住宅物业小区治理难题积累了一批重要经验。选择全区第一个住宅物业小区党支部，对金地朗悦花园小区进行重点“打版”，通过选好支部“头雁”、建成800多平方米的“初心小院”、建成小区支部书记工作室，推出“党员楼栋长、妇女微家、应急小分队”等创新措施，从源头末端化解了一系列问题和解决了大量民生诉求。目前，金地朗悦花园小区连续4年信访案件和群体性事件零发生，获评为深圳市抗疫示范样板小区、深圳市物业管理优秀住宅物业小区、入选全国百个“美好家园”典型案例，是全市仅有的2个小区之一。

（三）注重多元融合，激发小区共建共治共享活力。在全区成熟花园小区探索以社区党委为核心，联合小区物业、业委会、“两代表一委员’、驻辖区单位、社会组织、义工组织、小区自组织等多方主体，整合多方主体资源力量，壮大小区服务治理力量。比如，在竹韵花园等保障房小区探索“党支部 党群议事会 物业服务企业”小区治理模式，建立小区内基层党组织、物业企业、小区住户多方联动、协同共治机制。新华社刊发《从“陌生人”到“熟人”——探索小区治理的深圳解决之道》，对我区多元力量参与小区治理模式给予了高度肯定。

三、存在问题

坪山区推行的党建引领“业委会 物业服务企业”治理模式探索形成了一批行之有效的措施，取得了一定成效，但依然存在一些短板和不足。

（一）群众反映问题类型更趋复杂，党建引领小区治理效能有限。住宅物业小区群众反映强烈的信访投诉案件往往涉及项目选址、市政基础设施规划建设、开发商遗留的设计和房屋质量问题，比如，市政设施、工厂企业的邻避问题，周边学校、医院等设施的配备问题，以及房屋梯户比少、停车位不足，房屋渗水、电梯质量缺陷等住房规范建设质量问题，这类问题解决难度较大、处理周期长，久而久之成为影响社区小区和谐稳定的老大难问题，住宅物业小区党支部引领下的物业企业 业委会治理模式，协调资源有限，难以推进解决。

（二）缺乏制度机制保障，住宅物业小区党支部作用难以充分发挥。一方面，全区71%以上的小区党支部成立于2020年以后，38%的党支部没有党建阵地，党支部与业委会的职责边界、运行机制尚未根本厘清，造成小区党支部在小区治理中办法不多，引领作用不明显。另一方面，党员队伍特别是“头雁”队伍建设还需加强，党支部发挥作用还缺乏人、财、物保障的长效机制。有的小区虽然建立了支部，但发挥作用有限，小区党支部在群众心中威望不高，难以对小区的舆论环境形成有力的正向引导。

四、对策建议

通过深入一线调查研究，我们对全区住宅物业小区治理现状和问题把握更加准确，对深化推进基层治理体系和治理能力现代的方向和路径更加明晰。就如何进一步推动改革工作，我们建议：

（一）建立健全上下贯通、务实管用的小区治理突出问题化解机制。完善区、街道、社区、小区四级抓住宅物业小区治理引领体系和协同机制。一是强化坪山区住宅物业小区治理引领小区职能，将政法、教育、民政、司法、信访、城管、规自、公安等部门纳入成员单位，完善引领小组职责清单、运作机制，定期研究解决房地产和小区治理领域突出问题。住宅物业小区治理引领小组作为区委基层治理引领小组的下设专项工作组，重大事项提交区委基层治理引领小组审议。二是街道党工委加强对辖区物业管理行业的指导和引领，探索建立物业行业联合会、物业行业党组织等机制；加强对小区业主委员会成员的联审把关和履职监督。三是推动在社区居委会成立环境和物业管理委员会，引入专业服务力量，为业主委员会提供政策咨询、法律服务、财务管理、物业监督等专业支持。四是以小区党组织为渠道，畅通民生诉求和信访矛盾办理机制，将民生诉求系统端口开通到小区党支部，完善诉求办理跟进机制，健全小区“吹哨”工作机制，最大限度做到“问题不出小区”。

（二）完善党组织引领下各方主体协同发挥作用的工作体系。把小区党组织作为引领小区治理的政治核心，引领业委会、物业服务企业、小区居民等协同参与治理、共建幸福家园。一是在小区党组织赋能增效上下功夫。实施小区党组织“头雁”工程，将党支部书记纳入社区专职工作者管理，作为社区后备干部进行培养，建立专业化职业化小区党组织书记队伍。探索机关在职党员“双重组织关系”制度，8小时外主动参与小区党组织安排。打造“党建 团队”志愿队伍，以小区党员为骨干、以居民需求为导向，组建新闻发言人、党员楼栋长、妇女微家、居民议事会等志愿者队伍，把党的政治优势、组织优势转化为住宅物业小区治理优势。二是在业主委员会规范化运作上下功夫。健全业主委员会定期向党组织报告制度，接受社区、小区党组织指导监督。完善小区党组织主导的业主委员会信息公开制度，做到决策和财务公开透明，保障业主知情权。推进“红色业委会”建设，鼓励小区党员参加业委会选举，原则上新成立或换届业主委员会中党员占比要达到50%以上。实行业委会委员任前培训考核和任内轮训提升机制。探索成立业委会主任联谊会和业委会顾问团，引进专业社会组织、法律顾问、财务顾问等专业服务力量。完善纠错和退出机制，建立以业主满意度为重点的业主委员会履职评价和“负面清单”机制，强化结果运用，畅通能进能出渠道。三是在提升物业服务企业服务质量上下功夫。物业服务企业项目负责人原则上应由党员或入党积极分子担任，纳入小区党组织统一管理，不能胜任本职工作的，小区党组织可要求更换。建立物业服务企业信用信息评价体系，区级定期发布服务质量“红黑榜”，倒逼物业服务企业提升服务质量。

（三）强化资源保障为小区共治提供广泛而强大的支撑平台。一是完善党组织履职保障，小区党组织建设经费纳入财政预算，健全小区党组织启动经费、服务群众专项经费、党务工作补贴等经费制度。建立民生微实事小区准入机制，由区委组织部、民政局研究梳理可以列入的范围，推动民生微实事经费以项目化形式落实到小区。二是支持小区党组织培育公益慈善、文体活动、兴趣爱好等群众组织、志愿团队，发育成熟、管理规范的可培育成为社区社会组织，承接街道和社区服务项目。三是推动政法、公安检察院等部门支持小区党组织、业主委员会依法履职，对破坏小区和谐、扰乱小区秩序的行为，加快核查处置，依法予以惩处。