事关物业费、停车位！《九江市物业管理条例》解读来啦
九江新闻网讯（九江报业融媒记者 谈思宏）12月4日上午，2020年《九江市物业管理条例》新闻发布会召开。《九江市物业管理条例》是我市获取地方立法权以来制定的第八部实体性地方性法规，涉及面广、关注度高，将于2021年5月1日起正式实施。市人大常委会法工委主任刘明洋就《九江市物业管理条例》的立法背景、制定过程和主要内容进行了解读。
《条例》的立法背景
社会呼声高。在制定2020年立法计划过程中，市人大法制委、常委会法工委结合市人大常委会工作安排以及2019年立法计划、2017-2021年立法项目库的完成情况，在领导点题、部门申报、代表建议和社会各界提出的立法需求中，梳理出《九江市文明行为促进条例》《九江市物业管理条例》等9部地方性法规项目作为2020年立法计划的备选项目。经过市民投票，《九江市物业管理条例》得票率排在第一位。
市委有要求。党的十九届四中全会决定提出，立法机关要加强重点民生领域立法，加快推进市域社会治理现代化。积极探索构建基层社会治理新格局，完善群众参与基层社会治理的制度化渠道。按照中央精神，去年年底市委第79次常委会会议决定将制定九江市物业管理条例确定为市人大常委会2020年立法项目。
管理有需求。物业管理存在的问题，既有引进物业管理模式“水土不服”的原因，也有行政监管依据不足、手段缺失等原因，在全国、全省都带有一定的普遍性。因此，通过地方立法创新制度设计，细化补充衔接上位法规定，破解我市物业管理中的难题，保障物业管理各方的合法权益，促进物业服务业健康发展，显得必要而迫切。
《条例》的制定过程
市人大常委会始终坚持开门立法、阳光立法、为民立法，在发动全社会力量的基础上，广泛听取各方面意见建议，严格履行各项法定程序，经过了三次市人大常委会会议审议，表决后，于11月底报请省人大常委会审查批准，全票通过。
工作中，始终把握了以下几点:一是坚持党的领导，从计划立项、调研论证、修改审议全过程及时向市委请示汇报，确保立法工作正确的政治方向;二是加强调查研究，以问题为导向，通过媒体公告、网络问卷、基层调研广泛收集涉及群众切身利益并且反映强烈的关于物业管理的问题，力求找准问题;三是坚持“不抵触、有特色、可操作”的原则，力求法规“立得住、行得通、真管用”，精心设计针对性强、便于操作的具体条款;四是加强工作对接，及时向省人大法制委、常委会法工委沟通、汇报，积极争取重视、支持和指导。
《条例》的主要内容
条例共八章，第一章总则，第二章前期物业管理，第三章业主自治，第四章物业服务，第五章物业的使用和维护，第六章监督保障，第七章法律责任，第八章附则。体例结构层次清晰，重点突出，坚持了问题导向，体现了地方立法形式服从内容，最大限度利用了有限的立法资源。
第一章总则:规定了立法目的、适用范围、工作格局、政府职责、部门职责、智慧物业等内容。
一是明确要发挥党建引领在物业管理中的作用。《条例》第三条规定物业管理应当坚持党建引领、政府主导、业主自治、多方参与、专业化服务的工作格局。这既是物业管理要遵循的基本原则，也是物业管理实践经验总结。特别是疫情防控期间，社区通过党建引领，极大的发挥基层群众性自治组织的作用，积累行之有效的管理经验，这些好的工作举措我们通过立法进行固化和推广。这既是夯实基层社会治理网络的需要，也是国家治理体系和治理能力现代化的需要。
二是明确各方职责，各级政府、居(村)民委员会、住房和城乡建设主管部门“个个肩上有担子”。
政府主导，统筹保障。《条例》第四条第一款规定市、县(市、区)人民政府(管委会)应当加强对物业管理工作的组织领导，将物业管理纳入本地区现代服务业发展规划、城乡社区治理体系和综合治理考核内容，提供财政预算经费保障，建立健全综合协调工作机制，协调解决物业管理工作中的重大问题。
部门负责，依法推进。政府部门职责划分是保证条例有效实施的基础，没有政府各部门的有效执法，条例将难以贯彻实施，条例的强制力也难以完整体现。
《条例》第五条规定住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。其他有关部门和机构应当按照各自职责，依法做好物业管理活动的有关监督管理工作。
属地管理，协调配合。《条例》第四条规定街道办事处、乡镇人民政府应当建立本辖区物业管理工作制度，明确物业管理工作机构，配备专门管理人员，会同市、县(市、区)人民政府(管委会)住房和城乡建设主管部门具体指导、监督所辖区域内的业主依法成立业主大会和选举业主委员会，并监督业主大会和业主委员会依法履行职责，依法调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区治理的关系。
居(村)民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府依法开展物业管理的相关工作。
三是明确发展智慧物业。《条例》第六条规定鼓励利用移动互联网、物联网和云计算等新型信息技术建设智慧物业管理平台，
第二章前期物业管理:本章明确了新建物业的建设、专业经营设施的交付、新建物业承接查验的要求，对物业服务用房，前期物业服务合同期限作了具体规定。
1、为解决前期规划建设不到位问题提供依据
新建物业前期规划建设不到位，给后续物业管理带来了一系列问题，例如停车位配置不足导致停车难，无充电设施导致电动车乱停放、私拉电线，无建筑垃圾堆放点导致垃圾乱堆放，未设计专用烟道导致油烟污染扰民等等。为此，《条例》第七条、第八条对建设项目规划条件和设计方案中涉及物业管理的内容作出了明确规定。例如《条例》第七条规定:新建物业的建设单位应当按照国家、江西省有关规划、设计规范和工程标准，建设物业基础设施和配套公共服务设施。自然资源主管部门应当将物业基础设施和配套公共服务设施的建设要求列入物业建设项目的规划条件。
2、为解决政府保障性住房和政府负责的拆迁安置房未配建物业服务用房提供依据
《条例》第九条第四款规定政府保障性住房和政府负责的拆迁安置房未配建物业服务用房的，由市、县(市、区)人民政府(管委会)统筹解决。
3、为解决前期物业服务合同期限提供依据
为规范前期物业服务人有序退出物业服务，《条例》第十条第四款规定前期物业服务合同可以约定期限，一般不超过二年。未约定合同期限或者合同期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
4、为解决承接查验移交资料不全提供依据
物业资料是物业服务人对物业实施管理的重要基础和依据。《条例》第十条明确了办理新建物业承接查验手续时，建设单位应当向前期物业服务人移交各方面的资料，并列出了具体明细清单。
第三章业主自治:本章是关于业主、业主大会、业委会、物业管理委员会、业主自行管理的规定，突出的是业主自治管理。
1、为解决业主大会召开难问题提供依据
业主大会开不起来，重要事项无法做出决定，进而引发一系列问题，已经成为很多小区的常态。为解决业主大会召开难，条例细化并创新了上位法规定。一是细化首次业主大会筹备的相关规定。《条例》第十二条、第十三条规定了建设单位主动报告、街道乡镇主动担当、成立筹备组、筹备经费落实等方面内容。二是创新业主大会召开形式。《条例》第十四条规定业主大会可以采取网络投票的形式召开，作为集体讨论、书面征求意见之外的第三种会议形式，在利用网络技术体现便捷性的同时，解决了传统方式集合难、场地受限等困难。同时，为便于操作，将业主大会会议需要投票表决的内容，由“应当经业主本人签字”规定为“应当经业主本人确认”。三是创设物业管理委员会。《条例》第二十一条、第二十二条借鉴了外地的做法，创设物业管理委员会，这里需要说明的是，物业管理委员会是临时性管理组织，在业委会缺位的时候代行业委会职责。设立物业管理委员会并非替代业主大会、业委会，是在业主大会、业委会由于未满足法定成立条件未能成立，或业委会成立但不履行职责的情况下，为避免管理组织缺位无管理责任主体而设立的一项补充性规定。因此，在物业管理委员会临时履职期间，对能够成立业主大会的，应当及时指导筹备成立;能够选举业主委员会的，应当及时指导选举产生。
2、为解决终止业主委员会成员、候补成员资格提供依据
业主委员会作为全体业主实施物业管理的常设机构，其履职是否到位，对物业管理活动起到关键性影响。现实中，有的业主委员会不管事，成为空架子;有的和物业服务企业勾结谋取私利，侵害业主利益。据初步调查，在我市城区所有的业委会中，能够正确履职、有效履职的占比不到一半。针对业主委员会履职不到位问题，《条例》第二十条列举了业主委员会成员、候补成员资格终止的九种情形，例如业主委员会成员、候补成员拒不支付物业费的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其成员、候补成员资格。
第四章物业服务:本章从物业服务合同的订立、物业服务基本项目、物业服务人的义务和禁止性规定、物业费的确定、调整和支付、物业合同期限未满退出和终止、物业交替和物业服务公示等方面作了明确规定。
1、为解决物业服务不到位问题提供依据
物业服务企业服务不到位，导致业主不交物业费，由此进入恶性循环，也有人认为业主不交物业费是起因。现实中，两者往往相互交织，牵扯不清，《条例》先从规范物业服务企业服务行为切入，保障广大业主享受符合约定标准的服务这项合同权利。一是明确了鼓励通过招标投标方式选聘物业服务人。为保证物业管理人选择的公平，选聘到最佳的物业服务人，《条例》第二十五条鼓励业主通过市人民政府住房和城乡建设主管部门建立的招标投标平台选聘物业服务人。二是明确了物业服务基本项目。实践中，物业服务合同多为格式合同，其专业性也比较强，业主往往对合同内容并不清楚，合同中对物业服务企业的约束也不多。《条例》第二十六条结合物业服务中纠纷较多的事项，要求在物业服务合同中应当提供四项基本服务项目。即公共场所的清洁卫生、垃圾清运以及其他保洁服务，公共排水管网的清淤疏通;公共区域的安全防范;公共绿地的日常养护;物业共用部位和共用设施设备的日常维修养护。三是明确了物业服务人基本义务和禁止性规定。《条例》第二十七条、第二十八条罗列了物业服务人应当履行的八项义务和应当禁止的十一项行为。需要说明的是《条例》中规定的八项义务均属于法定义务，即物业服务人除了按照物业服务合同约定的义务和标准提供物业服务外，还应当遵守的《条例》列明的八项义务。如对违法建设、占用共用部位和设施设备、违规出租房屋、私拉电线、电动车违规充电等违法违规行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告业主委员会和有关部门、单位。
2、为解决物业费收缴问题提供依据
业主按约定交纳物业费，是物业服务得以良性运转的基础。现实中，业主拖欠物业费的理由有很多，比如不需要或者没有享受到服务、物业服务不到位、反映的问题得不到解决、遭受了人身、财产损失等。为此，《条例》第三十条明确规定业主应当根据物业服务合同的约定支付物业费，不得以未享受或者无需接受相关物业服务，或者以房屋质量问题等非物业服务人过错为由拒交或者少交物业费。
第五章物业的使用和维护:本章对物业的使用、装饰装修、停车位使用、住宅专项维修资金缴纳、住宅物业质量保修金缴纳与管理、应急维修、共有物业收益使用等方面做了具体规定。
1、为解决物业使用中出现的问题提供依据
《条例》第三十四条共列举了十一类禁止性行为，对物业使用出现的违规行为列举了负面清单，明确业主、物业使用人在使用物业时不得损害公共利益和他人的合法权益。
2、为解决停车泊位出现的问题提供依据
近年来，随着经济社会发展，九江汽车保有量快速增加，停车难问题日渐突出。现有城市住宅小区，因停车泊位使用而引发的社会矛盾不在少数。《条例》第三十六条从三个方面对物业管理区域内停车泊位进行了规定。一是针对物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库的，应该首先满足本区域内业主的需要。在满足业主的需要后，将车位、车库出租给业主以外的单位或者个人的，每次租赁期限不得超过六个月，并在物业管理区域内公示，接受业主查询和监督。二是利用物业共用部位设置的停车位的，属于业主共有，可以委托物业服务人经营管理，所得收益归全体业主所有。三是经人民防空主管部门批准平时用作停车位、储藏室的，可以以出租方式向全体业主开放，但不得出售或者变相出售。人民防空工程停车位、储藏室租赁费收取方应当承担人民防空工程停车位、储藏室的日常维修、养护、管理责任及费用。
3、为解决新建住宅物业保修期内出现物业质量问题提供依据
《条例》第三十八条规定建设单位应当足额交存物业质量保修金，交存期限为五年。保修金交存期满仍未修复的，保修金交存期顺延至修复完成，有效解决保修期内建设单位未保修或者未修复的问题。
4、为解决专项维修资金使用难的问题提供依据
《条例》第三十九条列举出七种紧急情形可以使用住宅专项维修资金进行维修，并细化完善使用资金的流程、所需材料和部门职责。
第六章监督保障:为加强物业监督管理，完善相关机制，本章细化完善了主管部门的职责，明确了其他相关部门的职责。例如《条例》第四十三条、第四十四条明确了在突发事件应对期间、物业管理区域突发失管状态时，相关部门以及街道办事处、乡镇人民政府应当承担的责任。
第七章法律责任:对现实中较为常见、相对突出的违法行为，本章明确了处罚措施、具体的执法部门和处罚标准。需要指出的是第四十九条关于物业服务人发现物业管理区域内有违法行为不予劝阻、制止，或者不按照规定报告的，有关部门处五百元以上五千元以下罚款，这里的“有关部门”需要根据具体违法行为来确定，例如在物业管理区域内占用地上或者地下空间违法搭建建筑物、构筑物的，考虑到对违建的执法部门是城市管理部门，因此，这里的“有关部门”应当是城管部门。物业服务人不按照规定报告城管部门的，城管部门可以依据《条例》对物业服务企业处处五百元以上五千元以下罚款。再例如，损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施和器材的执法部门是消防救援机构，物业服务人按照规定应该报告消防救援机构。
